چگونه مطمئن شوید که سرمایه گذاری شما نتیجه می دهد

اگر به تازگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را شروع کرده اید، انتظار نداشته باشید که یک شبه متخصص شوید. شما واقعاً می توانید با خرید و فروش ملک پول در بیاورید، اما نیاز به دانش، اراده و مهارت دارد. همچنین دانستن برخی از اشتباهات کلاسیک که دیگران هنگام شروع سرمایه گذاری در ملک مرتکب می شوند، کمک می کند تا از انجام آنها نیز جلوگیری کنید.

افرادی که تازه وارد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می شوند، معمولا چندین اشتباه کلاسیک مرتکب می شوند.

مهم است که با یک استراتژی خرید شروع کنید تا بتوانید خریدهای خود را با اهداف بلندمدت خود هماهنگ کنید.

مطمئن شوید که در محله و ملک خاصی که قصد خرید آن را دارید، دقت لازم را انجام دهید.

تیمی از متخصصان، مانند یک مشاور املاک، یک وکیل، و یک کاردان را گرد هم آورید تا به موفقیت شما کمک کنند.

برآورد دقیقی از هزینه‌ها، مانند پرداخت‌های وام مسکن، بیمه، نوسازی و نگهداری انجام دهید تا مطمئن شوید که بیش از حد پیشنهاد نمی‌دهید و می‌توانید ملکی را که برای آن پیشنهاد داده‌اید، بپردازید.

1. شکست در برنامه ریزی

اولین کاری که باید انجام دهید این است که برنامه ریزی کنید. آخرین کاری که می خواهید انجام دهید این است که یک خانه بخرید بدون اینکه بدانید چگونه درآمد یا سود ایجاد می کند. وقتی بازار املاک و مستغلات داغ است، مقاومت در برابر جنون خرید دشوار است . اما شما باید یک گام به عقب بردارید و بر اساس آن برنامه ریزی کنید، از جمله اینکه اگر بازار خراب شد یا فرضیات شما اشتباه بود، چه کاری انجام دهید.

قبل از گرفتن وام مسکن یا کاهش پول نقد، باید در مورد استراتژی سرمایه گذاری تصمیم بگیرید. به دنبال چه نوع خانه ای هستید؟ به عنوان مثال آیا به دنبال ملک تک خانواری هستید یا چند خانواری؟ اجاره تعطیلات؟ ساختمان های مختلط، تجاری یا اداری؟ طرح خرید خود را مشخص کنید، سپس به دنبال املاکی باشید که متناسب با آن طرح هستند.

2. صرفه جویی در تحقیق

بیشتر افراد قبل از خرید ماشین یا تلویزیون، مدل‌های مختلف را با هم مقایسه می‌کنند، سؤالات زیادی می‌پرسند و سعی می‌کنند تعیین کنند که آیا خریدی که در نظر دارند ارزش پول را دارد یا خیر. دقت لازم برای خرید خانه باید دقیق تر باشد.

همچنین ملاحظات تحقیقاتی برای هر نوع سرمایه گذار املاک وجود دارد – خواه مالک خانه شخصی، صاحبخانه آینده ، باله سوار یا توسعه دهنده زمین.

شما نه تنها در مورد ملک بلکه در مورد منطقه (محله) که در آن واقع شده است، باید سوالات زیادی بپرسید. به هر حال، اگر در گوشه و کنار خانه‌ای که به خاطر مهمانی‌های شبانه‌اش شناخته می‌شود، یک خانه خوب به چه درد می‌خورد؟ مگر اینکه، البته، شما مستاجران دانشجو را هدف قرار دهید.

در زیر لیستی از سوالاتی است که سرمایه گذاران بالقوه باید در مورد املاکی که در نظر دارند بپرسند:

آیا ملک نزدیک یک سایت تجاری است یا به زودی ساخت و ساز عمده رخ خواهد داد؟

برنامه های شهر برای منطقه و همجوار چیست؟

آیا این منطقه تغییر کرده است یا انتظار می‌رود تغییرات عمده‌ای از نظر جمعیتی یا نوع خانوارها شاهد باشیم؟

آیا این ملک در منطقه سیلابی قرار دارد یا در یک منطقه مشکل ساز، مانند مناطقی که به دلیل مشکلات رادون یا موریانه شناخته می شوند؟

آیا خانه مسائلی در زمینه فونداسیون یا مجوز دارد که باید به آنها رسیدگی شود؟

چه چیزهای اصلی در خانه نیاز به تعویض دارند (مثلاً لوازم خانگی)؟

دلیل اصلی فروش خانه چیست؟

مالکان قبلی چقدر برای خانه پرداخت کردند و چه زمانی؟

اگر به شهر جدیدی نقل مکان می کنید، آیا مناطق مشکلی در شهر وجود دارد؟

نزدیکی به ملزومات کلیدی مانند فروشگاه های مواد غذایی، بیمارستان ها و کارفرمایان اصلی چیست؟

3. انجام هر کاری به تنهایی

بسیاری از خریداران در تهران فکر می کنند که یا همه چیز را می دانند یا می توانند معامله املاک را به تنهایی انجام دهند. در حالی که ممکن است چندین معامله را در گذشته انجام داده باشید که به خوبی پیش رفته اند، ممکن است این روند در بازار نزولی به آرامی پیش نرود – و اگر می خواهید یک معامله نامطلوب املاک و مستغلات را برطرف کنید، کسی نیست که بتوانید به آن مراجعه کنید.

سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید از هر منبع ممکن استفاده کنند و با کارشناسانی که به عنوان مثال در املاک فانوس به آنها در خرید درست کمک کنند، ارتباط بگیرید. حداقل، فهرستی از کارشناسان بالقوه باید شامل یک مشاور املاک باهوش، یک بازرس خانه با صلاحیت ، یک متخصص، یک وکیل خوب و یک نماینده بیمه باشد.

چنین کارشناسانی باید بتوانند سرمایه گذار را از هرگونه نقص در خانه یا محله آگاه کنند. یا، در مورد یک وکیل، ممکن است آنها بتوانند به شما در مورد هر گونه نقص در عنوان یا حق ارتفاق که ممکن است دوباره شما را آزار دهد هشدار دهند.

4. فراموش کردن املاک و مستغلات محلی است

شما باید در مورد بازار محلی بیاموزید تا تصمیمات خریدی بگیرید که احتمالاً به شما کمک می کند تا سود کسب کنید. این به معنای کاهش ارزش زمین، ارزش خانه، سطح موجودی، مسائل عرضه و تقاضا و موارد دیگر است. ایجاد احساس برای این پارامترها به شما کمک می کند تصمیم بگیرید که آیا یک ملک خاص را بخرید یا نه.

5. نادیده گرفتن نیازهای مستاجرین

اگر قصد خرید ملکی را دارید که اجاره می‌کنید ، به خاطر داشته باشید که اجاره‌کنندگان شما احتمالاً چه کسانی هستند – با توجه به تجربه املاک فانوس مجردها، خانواده‌های جوان یا دانشجویان. خانواده ها خواهان نرخ پایین جرم و جنایت و مدارس خوب هستند، در حالی که مجردها ممکن است به دنبال دسترسی به حمل و نقل عمومی و تفریحات شبانه در اطراف باشند. اگر خرید برنامه ریزی شده شما یک اجاره تعطیلات باشد، چقدر به ساحل یا سایر جاذبه های محلی نزدیک است؟ سعی کنید سرمایه گذاری خود را با انواع مستاجرینی که در آن منطقه اجاره می کنند مطابقت دهید.

6. تامین مالی ضعیف

هنوز تعداد زیادی گزینه وام مسکن عجیب و غریب وجود دارد، که هدف از این وام‌های مسکن این است که به خریداران اجازه دهند وارد خانه‌های خاصی شوند که در غیر این صورت نمی‌توانستند با استفاده از قرارداد وام مسکن متعارف‌تر و 30 ساله از پس آن برآیند.

متأسفانه، بسیاری از خریدارانی که وام‌های رهنی با نرخ قابل تنظیم  یا وام‌های فقط بهره را تضمین می‌کنند، در نهایت با افزایش نرخ بهره ، قیمت آن را پرداخت می‌کنند. اجازه نده این تو باشی اطمینان حاصل کنید که انعطاف مالی برای پرداخت ها (در صورت افزایش نرخ ها) یا یک طرح پشتیبان برای تبدیل به وام مسکن با نرخ ثابت معمولی تر را دارید .

در حالت ایده‌آل، شروع به کار با وام مسکن با نرخ ثابت یا پرداخت نقدی برای خانه سرمایه‌گذاری خود خواهید کرد تا بتوانید از این مشکلات جلوگیری کنید.

 تبعیض وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید که بر اساس نژاد، رنگ، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، ملیت، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید ، می‌توانید اقداماتی را انجام دهید.

یکی از این مراحل، ارسال گزارش به اداره حمایت مالی مصرف کنند یا وزارت مسکن و توسعه شهر ایران است.

7. اضافه پرداخت

این موضوع تا حدودی با موضوع انجام تحقیق گره خورده است. جستجوی خانه مناسب می تواند زمان بر و خسته کننده باشد. وقتی خریداران بالقوه املاکی را پیدا می‌کنند که نیازها و خواسته‌های آنها را برآورده می‌کند، طبیعتاً مشتاق هستند که فروشنده پیشنهاد آنها را بپذیرد .

مشکلی که در مضطرب بودن وجود دارد این است که خریداران مضطرب تمایل دارند برای املاک بیش از حد پیشنهاد بدهند. قیمت گذاری بیش از حد برای یک خانه می تواند اثر آبشاری از مشکلات داشته باشد. ممکن است در نهایت خود را بیش از حد تمدید کنید و بدهی های زیادی بپذیرید و پرداخت های بالاتری نسبت به توانایی خود ایجاد کنید. در نتیجه، ممکن است سال ها طول بکشد تا سرمایه خود را جبران کنید.

برای اینکه بدانید که آیا سرمایه گذاری رویایی شما دارای قیمت بسیار بالایی است یا خیر، با جست و جوی خانه های مشابه دیگر در این منطقه در ماه های اخیر شروع کنید. یک دلال املاک باید بتواند این اطلاعات را با سهولت نسبی ارائه دهد (مخصوصاً با دسترسی آنها به پایگاه داده های چند فهرستی آژانس املاک ).

اما به عنوان یک بازگشت، به سادگی به قیمت خانه های مشابه در پایگاه داده املاک یا حتی در روزنامه های محلی نگاه کنید. منطق حکم می‌کند که مگر اینکه خانه دارای ویژگی‌های منحصربه‌فردی باشد که احتمالاً ارزش آن را در طول زمان افزایش می‌دهد، باید سعی کنید پیشنهادات خود را با سایر فروش‌های خانه در محله هماهنگ نگه دارید.

همیشه فرصت های دیگری وجود خواهد داشت. حتی اگر روند مذاکره با شکست مواجه شود یا با شکست مواجه شود، احتمال اینکه خانه دیگری در آنجا نیازهای شما را برآورده کند به نفع شماست. فقط در روند جستجو صبور باشید.

 بازگشت سرمایه خود را در بهبودها در نظر بگیرید – اگر خانه هنوز سقف نشتی داشته باشد، ممکن است جبران پول خود در بازسازی حمام پیشرفته سخت باشد.

8. دست کم گرفتن هزینه ها

هر صاحب خانه می تواند این واقعیت را تأیید کند که برای داشتن یک خانه راه های بیشتری از پرداخت وام مسکن وجود دارد. البته برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات تفاوتی ندارد. هزینه های مربوط به نگهداری حیاط و حصول اطمینان از سالم بودن وسایل (مانند اجاق، ماشین لباسشویی، خشک کن، یخچال و کوره) وجود دارد، بدون این که هزینه نصب سقف جدید یا ایجاد تغییرات ساختاری در خانه را ذکر کنیم. شما همچنین باید بیمه و مالیات بر دارایی را در نظر بگیرید.

بهترین توصیه این است که لیستی از تمام هزینه‌های ماهانه مربوط به راه‌اندازی و نگهداری یک خانه (بر اساس برآوردها) قبل از پیشنهاد واقعی یک خانه تهیه کنید. اگر قصد دارید مستاجر داشته باشید، هنگامی که این اعداد جمع شدند و اجاره ماهانه را در نظر گرفتید، می توانید بازگشت سرمایه (ROI) را برای اجاره محاسبه کنید که به شما ایده بهتری در مورد اینکه آیا درآمد وام مسکن و نگهداری شما را پوشش می دهد یا خیر. هزینه ها این به شما می گوید که آیا می توانید ملک را بخرید یا خیر.

تعیین هزینه ها قبل از خرید ملک نیز برای باله های خانه بسیار مهم است. به این دلیل که سود آنها مستقیماً به مدت زمان خرید، بهبود و فروش مجدد خانه بستگی دارد.

در هر صورت سرمایه گذاران باید چنین فهرستی را تشکیل دهند. آن‌ها همچنین باید به هزینه‌های کوتاه‌مدت تأمین مالی، جریمه‌های پیش‌پرداخت و هرگونه هزینه لغو (برای بیمه یا خدمات آب و برق) که ممکن است در زمان کوتاه‌مدت واژگونی خانه پرداخت شود، توجه ویژه داشته باشند.

برخی از اشتباهات رایجی که مردم در قراردادهای املاک مرتکب می شوند چیست؟

خرید ملک در ایران شامل قراردادی است که سند را از مالک قبلی به مالک جدید منتقل می کند. این به این معنی است که شما باید قبل از امضا از یک وکیل حرفه ای املاک و مستغلات آن را بررسی کنید – انجام ندادن این کار اشتباهی است که برخی افراد برای صرفه جویی در هزینه ها مرتکب می شوند. افعال نادرست یا مبهم می تواند به ضرر تبدیل شود، اگر قبل از بسته شدن دستگیر نشود. علاوه بر این، ملک باید مورد بررسی قرار گیرد تا اطمینان حاصل شود که اندازه زمین و مرزها به درستی در قرارداد مشخص شده است تا از اختلافات بعدی با همسایگان یا مقامات مالیاتی جلوگیری شود.

آیا ارزش آن را دارد که در یک ملک پیشنهاد ارائه دهید؟

اگر نیازی به خرید فوراً ملک خاصی ندارید و ممکن است در مقابل سایر خریداران بالقوه از دست بدهید، پیشنهاد لاوبال ممکن است ایده بدی نباشد حتی اگر دور از انتظار باشد. با این حال، ممکن است فروشنده را آزار دهد، که پس از آن می تواند پیشنهادات بعدی شما را که بالاتر هستند نادیده بگیرد. همچنین می تواند به شهرت عامل املاک (اگر از یکی از آنها استفاده می کنید) که پیشنهاد را از طرف شما ارائه می دهد، آسیب برساند.