چگونه در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنیم.

روش‌های بی‌پایانی برای سرمایه‌گذاری در املاک وجود دارد، از وام مسکن گرفته تا ساختن یک امپراتوری ملکی که سراسر کشور را در بر می‌گیرد. در حالی که مورد دوم احتمالاً برای بسیاری از ما دور از دسترس است، هیچ کمبودی در گزینه های دیگر وجود ندارد. در اینجا پنج استراتژی برای افزودن قرار گرفتن در معرض املاک و مستغلات به سرمایه گذاری های خود آورده شده است.

1. صندوق های سرمایه گذاری املاک

اگر می خواهید فوراً و با کمترین پول ممکن در املاک سرمایه گذاری کنید، نگاهی به تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بیندازید.

این شرکت‌های دولتی با فروش سهام و انتشار اوراق قرضه، سرمایه جمع‌آوری می‌کنند و از عواید آن برای خرید و اجاره دارایی‌های مستغلات مانند مراکز خرید، ساختمان‌های اداری، ساختمان‌های آپارتمانی و انبارها استفاده می‌کنند. REITها موظفند تقریباً تمام سودهای پس از مالیات خود را به عنوان سود سهام به سرمایه گذاران خود پرداخت کنند.

تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، سر و صدای مالکیت املاک را از بین می برند. مدیریت تمام تدارکات مالکیت و اجاره را انجام می دهد – شما فقط می نشینید و سود سهام جمع آوری می کنید، که اغلب از بسیاری از سرمایه گذاری های مبتنی بر سهام بالاتر است.

شما می توانید مانند هر شرکت سهامی عام دیگری از طریق یک حساب کارگزاری سهام REIT را در بازار خرید و فروش کنید. این باعث می‌شود REIT در مورد نقد ترین سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات موجود باشد. علاوه بر این، می توانید سهام صندوق های قابل معامله در بورس ( ETF ) را خریداری کنید که دارای سهام بسیاری از REIT هستند. سرمایه گذاران جدید بدون پول زیاد می توانند از طریق برنامه های سرمایه گذاری مانند Stash، M1 Finance و Robinhood در سهام کسری ETF های REIT سرمایه گذاری کنند.

2. پلتفرم های املاک و مستغلات تامین مالی جمعی

سرمایه‌گذارانی که ترجیح می‌دهند رویکرد عملی‌تری داشته باشند، باید پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را بررسی کنند. بسیاری از این پلتفرم‌های آنلاین به شما امکان می‌دهند در پروژه‌های توسعه املاک و مستغلات خاص سرمایه‌گذاری کنید، نه در مجموعه‌های بزرگ و عمومی املاک.

پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری جمعی املاک و مستغلات، پول چند سرمایه‌گذار را برای تامین مالی پروژه‌های توسعه جمع‌آوری می‌کنند. آنها عموماً از سرمایه گذاران می خواهند که برای مدت طولانی تری متعهد به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شوند، در بسیاری از موارد پنج سال یا بیشتر. ممکن است قبل از آن بتوانید به مقداری از پول خود دسترسی داشته باشید، اما این به صلاحدید پلتفرم بستگی دارد و ممکن است با جریمه های برداشت زودهنگام روبرو شوید.

پلتفرم‌ها ممکن است هزینه دریافت کنند. حتماً مراقب هر گونه کارمزد یا هزینه های مدیریت اضافی باشید که می تواند بازدهی شما را کاهش دهد.

به خاطر داشته باشید که ممکن است واجد شرایط شرکت در تمام پلتفرم های آنلاین املاک و مستغلات نباشید. اکثر آنها به حداقل سرمایه گذاری نیاز دارند، از 500 دلار تا 25000 دلار یا بیشتر. برخی از شما از شما می خواهند که یک سرمایه گذار معتبر باشید – به این معنی که شما یک میلیون دلار دارایی غیر از محل سکونت اصلی خود دارید یا بیش از 200000 دلار در سال درآمد دارید.

Fundrise ، Crowdstreet و DiversyFund ، سه پلتفرم محبوب، بسته به مقدار پولی که باید سرمایه گذاری کنید، طیف وسیعی از گزینه های مختلف را ارائه می دهند، از صندوق های املاک و مستغلات گرفته تا پروژه های املاک فردی.

3. در خانه خود سرمایه گذاری کنید

خانه های اولیه رایج ترین روشی است که اکثر مردم در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند. شما وام مسکن می گیرید، پرداخت های ماهانه خود را انجام می دهید و به تدریج مالکیت خانه خود را ایجاد می کنید. با خوش شانسی و تقاضای قوی در بازار محلی خود، می توانید هنگام فروش خانه خود، از سهام خود پول نقد کنید.

در حالی که سرمایه گذاری در خانه شما می تواند در بلندمدت به شما کمک کند ثروت بسازید، متوسط ​​بازده سالانه کمتر از آن چیزی است که انتظار دارید. طبق گزارشی از تحلیلگر صنعت بلک نایت، از سال 1994 تا 2019، ارزش خانه ها سالانه تنها حدود 3.9 درصد افزایش یافته است.

در حالی که مناطقی از کشور وجود دارد که ارزش خانه در آنها بسیار بالاتر است، به طور متوسط ​​ارزش خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید بعید به نظر می‌رسد که به طور چشمگیری افزایش یابد، به خصوص زمانی که هزینه‌هایی مانند نگهداری و تعمیرات، بیمه، مالیات بر دارایی و سودی را که می‌پردازید محاسبه کنید. وام مسکن شما

به گفته Nareit، سایر سرمایه گذاری های املاک و مستغلات، مانند REIT، متوسط ​​بازده سالانه 11.28٪ را داشته اند – حتی یک ETF وانیلی S&P 500 میانگین بازده سالانه حدود 10٪ درازمدت را ارائه کرده است.

این بدان معنا نیست که هرگز نباید خانه بخرید یا آن را به عنوان یک سرمایه گذاری در نظر بگیرید. به طور کلی حمایت دولت از بازار وام مسکن، علاوه بر برنامه هایی که از خریدارانی که برای اولین بار خانه خرید می کنند، حمایت می کند، به شما کمک می کند خانه ای را با قیمتی بسیار پایین تر از خریدهای دیگر املاک و مستغلات بخرید.

4. سرمایه گذاری در املاک اجاره ای

اگر به دنبال تعهد عمده برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستید، خرید ملک های اجاره ای را در نظر بگیرید. اجاره ها می توانند جریان نقدی ثابت و همچنین امکان افزایش قیمت را در طول زمان ارائه دهند، اما آنها یکی از پر زحمت ترین روش های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند.

دو راه اصلی برای کسب درآمد از املاک اجاره ای وجود دارد:

• اجاره های بلند مدت. این املاک عموماً طوری طراحی شده اند که حداقل برای یک سال اجاره داده شوند و در تئوری جریان نقدی ماهانه ثابتی را ارائه می دهند، اگرچه این بستگی به قابل اعتماد بودن مستاجران شما دارد. ممکن است یک ملک چند واحدی یا یک خانه تک خانواده ای بخرید که آن را به دیگران اجاره می دهید.
• اجاره های کوتاه مدت این املاک برای مستاجران چرخشی که اقامتشان ممکن است به کوتاهی یک شب باشد، مانند Airbnb پاسخ می‌دهد. شما ممکن است کل خانه یا آپارتمان خود را هنگامی که دور هستید فهرست کنید، یا می توانید در یک ملک جداگانه سرمایه گذاری کنید که فقط برای اجاره های کوتاه مدت است.

در حالی که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با املاک اجاره ای پتانسیل سود بیشتری را ارائه می دهد، همچنین به تلاش زیادی از جانب شما نیاز دارد. شما باید مستاجران را بیابید و از آنها مراقبت کنید، هزینه نگهداری مداوم را بپردازید، تعمیرات را انجام دهید و با هر مشکل دیگری که پیش می آید مقابله کنید.

شما می توانید با استخدام یک شرکت مدیریت املاک در تهران ، برخی از این سردردها را کاهش دهید، اما این باعث کاهش بازده شما می شود. وقتی نوبت به تامین مالی املاک اجاره ای می رسد، ممکن است منابع و نرخ بهره پایین در دسترس برای اقامتگاه های اولیه در دسترس نباشد. این می تواند خرید ملک اجاره ای را گران تر کند.

5. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات توسط Flipping Properties

برای به حداکثر رساندن سود خود از سرمایه گذاری املاک و مستغلات نیازی به خرید ملک های اجاره ای ندارید. خرید و فروش ملک ایران یک استراتژی رایج است، اگرچه مانند اجاره املاک، ورق زدن مستلزم کار زیادی است. این به معنای نوسازی خانه‌ها و یادگیری شناسایی محله‌های رو به رشد است که به شما امکان می‌دهد خریدهای خود را با قیمت بالاتر بفروشید.

اگر استراتژی ورق زدن خانه شما شامل نوسازی و ساخت و ساز است، به این معنی است که ریسک بیشتری را متحمل می شوید و هزینه های زیادی را از جیب خود بر می دارید. به طور خلاصه، آنقدرها هم که در HGTV به نظر می رسد آسان نیست. برای بازسازی به مجوزهای ساختمانی نیاز دارید و هزینه های بازسازی ممکن است بالاتر از آنچه انتظار دارید باشد، به خصوص اگر پیمانکاران را استخدام کنید یا کارهای دیگری را برون سپاری کنید.

برای به حداقل رساندن میزان تلاش در ورق املاک، به دنبال خانه هایی باشید که نیازی به بازسازی اساسی در مناطق رو به رشد ندارند. اگر در حالی که منتظر افزایش ارزش خانه هستید، ملک را اجاره کنید، این می تواند سودآورتر باشد. فقط به یاد داشته باشید، محله‌ای که فکر می‌کنید مد روز می‌شود، ممکن است هرگز مورد توجه قرار نگیرد، و شما را با ملکی رها کند که جبران سرمایه‌تان در آن سخت است.

آیا باید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرد؟

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به خصوص در تهران می تواند بازده بلندمدتی قوی ارائه دهد. مشاورین املاک فانوس با تجربه فراوانی که در این زمینه دارد می تواند راهنمای خوبی برای خریداران و فروشندگان باشد. سرمایه گذاران باید در اما هنگام سرمایه‌گذاری در دارایی فیزیکی، هزینه‌ها و ریسک‌ها ممکن است بالا باشد، که ممکن است REIT را بهترین انتخاب برای کسانی کند که پول محدودی برای سرمایه‌گذاری دارند یا به‌دنبال اقامتگاه اولیه نیستند.

اگر تصمیم به خرید ملک های اجاره ای دارید یا شروع به تغییر خانه می کنید، مطمئن شوید که کاملاً از خطراتی که متحمل می شوید آگاه هستید و برنامه ای برای بازگرداندن سرمایه خود دارید. به یاد داشته باشید: املاک و مستغلات می تواند در کوتاه مدت بسیار غیر نقد شوند، به این معنی که می تواند یک تعهد مالی بزرگ باشد. اگر در مورد شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات سوالی دارید، با یک مشاور مالی صحبت کنید .