مهمترین عوامل سرمایه گذاری در املاک

در حالی که مکان همیشه یک ملاحظات کلیدی است، عوامل متعدد دیگری وجود دارد که به تعیین اینکه آیا سرمایه گذاری برای شما مناسب است یا خیر، کمک می کند. اگر قصد سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات را دارید، در اینجا به برخی از مهم ترین مواردی که باید در نظر بگیرید، می پردازیم .

عوامل سرمایه گذاری در املاک

  1. موقعیت ملک

ضرب المثل “موقعیت، مکان، مکان” همچنان پادشاه است و همچنان مهمترین عامل سودآوری در سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. نزدیکی به امکانات رفاهی ، فضای سبز، مناظر دیدنی، و فاکتور وضعیت محله به طور برجسته در ارزیابی املاک مسکونی. نزدیکی به بازارها، انبارها، مراکز حمل و نقل، آزادراه ها و مناطق معاف از مالیات نقش مهمی در ارزش گذاری املاک تجاری دارند .

یک نکته کلیدی هنگام در نظر گرفتن مکان ملک، دیدگاه میان مدت تا بلندمدت در مورد اینکه چگونه انتظار می رود منطقه در طول دوره سرمایه گذاری تکامل یابد، است. به عنوان مثال، زمین باز آرام امروزی در پشت یک ساختمان مسکونی می تواند روزی به یک مرکز تولیدی پر سر و صدا تبدیل شود و ارزش آن را کاهش دهد. مالکیت و استفاده مورد نظر از مناطقی که قصد سرمایه گذاری دارید را به طور کامل بررسی کنید.

یکی از راه‌های جمع‌آوری اطلاعات در مورد چشم‌انداز مجاورت ملک مورد نظرتان، تماس با شهرداری یا سایر سازمان‌های دولتی مسئول منطقه‌بندی و برنامه‌ریزی شهری است. این امر به شما امکان دسترسی به برنامه ریزی بلند مدت منطقه را می دهد و تعیین می کند که چقدر برای برنامه خود برای ملک مطلوب یا نامطلوب است.

  • ارزش گذاری اموال

ارزش گذاری املاک برای تامین مالی در طول خرید، قیمت فهرست، تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری ، بیمه و مالیات مهم است – همه آنها به ارزش گذاری املاک و مستغلات بستگی دارند .

مهترین عوامل سرمایه گذاری در مسکن

روش های رایج ارزیابی املاک  عبارتند از:

رویکرد مقایسه فروش: فروش قابل مقایسه اخیر املاک با ویژگی های مشابه – رایج ترین و مناسب ترین برای املاک جدید و قدیمی

رویکرد هزینه : هزینه زمین و ساخت و ساز، منهای استهلاک – مناسب برای ساخت و ساز جدید

رویکرد درآمد : بر اساس جریان های نقدی مورد انتظار – مناسب برای اجاره

 هدف سرمایه گذاری و افق سرمایه گذاری

خرید و پیش خرید املاک

با توجه به نقدینگی کم و سرمایه گذاری با ارزش بالا در املاک، عدم شفافیت عمدی ممکن است منجر به نتایج غیرمنتظره ای از جمله مشکلات مالی شود – به خصوص اگر سرمایه گذاری در رهن باشد.

مشخص کنید کدام یک از دسته بندی های زیر با هدف شما مطابقت دارد و سپس بر اساس آن برنامه ریزی کنید: خرید و خود استفاده کنید. در اینجا شما در اجاره بها صرفه جویی خواهید کرد و از مزایای استفاده شخصی برخوردار خواهید شد و در عین حال قدردانی از ارزش را نیز دریافت خواهید کرد.

خرید و اجاره. این باعث می شود درآمد منظم و ارزش بلند مدت افزایش یابد. با این حال، خلق و خوی صاحبخانه بودن برای رسیدگی به اختلافات و مسائل حقوقی احتمالی، مدیریت مستاجران، تعمیرات و غیره مورد نیاز است.

خرید و فروش (کوتاه مدت). این معمولاً برای سود سریع و کوچک تا متوسط ​​است – ملک معمولی در دست ساخت است و پس از اتمام با سود فروخته می شود.

خرید و فروش (بلند مدت). این به طور کلی بر افزایش ارزش ذاتی بزرگ در یک دوره طولانی متمرکز است. این جایگزینی برای اهداف بلند مدت مانند بازنشستگی ارائه می دهد.

  • 3)     جریان های نقدی مورد انتظار و فرصت های سود

جریان نقدی به مقدار پولی که پس از هزینه ها باقی می ماند اشاره دارد. جریان نقدی مثبت کلید نرخ بازده خوب در ملک سرمایه گذاری است.

پیش‌بینی‌هایی را برای حالت‌های سود و هزینه‌های زیر ایجاد کنید:

جریان نقدی مورد انتظار از درآمد اجاره ( تورم به نفع مالکان برای درآمد اجاره

افزایش مورد انتظار در ارزش ذاتی به دلیل افزایش قیمت بلند مدت.

مزایای استهلاک و مزایای مالیاتی موجود

تجزیه و تحلیل هزینه و فایده بازسازی قبل از فروش برای به دست آوردن قیمت بهتر

تحلیل هزینه و فایده وام های رهنی در مقابل افزایش ارزش

  • مراقب اهرم باشید

وام ها راحت هستند، اما ممکن است هزینه زیادی داشته باشند. شما درآمد آتی خود را متعهد می‌کنید تا امروز به بهای بهره‌ای که در طول سالیان متمادی تقسیم می‌شود، از ابزار استفاده کنید. مطمئن باشید که نحوه رسیدگی به وام‌هایی از این قبیل را می‌دانید و از سطوح بالای بدهی یا آنچه که اهرم بیش از حد نامیده می‌شود اجتناب کنید. حتی کارشناسان املاک و مستغلات در زمان شرایط نامطلوب بازار با اهرم بیش از حد به چالش کشیده می شوند و کمبود نقدینگی با تعهدات بدهی بالا می تواند پروژه های املاک و مستغلات را شکست دهد.

بسته به درآمد فعلی و مورد انتظار آینده خود، موارد زیر را در نظر بگیرید:

در مورد نوع وام مسکنی که به بهترین وجه با شرایط شما منطبق است، تصمیم بگیرید – وام مسکن با نرخ ثابت، با نرخ قابل تنظیم ، تنها با بهره، پیش پرداخت صفر و غیره. توجه داشته باشید که هر نوع وام مسکن دارای مشخصات ریسک خاص خود است و باید مطالعه کنید. هر کدام با دقت برای مثال، شامل نرخ‌های وام مسکن است که می‌تواند در هر زمانی تحت تأثیر نیروهای بازار سرمایه تغییر کند و وام‌گیرنده باید هر گونه تغییر نرخ را در طول مدت وام بپذیرد.

از شرایط، شرایط و سایر هزینه‌های اخذ شده توسط وام‌دهنده وام مسکن آگاه باشید.

برای یافتن نرخ های بهره پایین تر و شرایط بهتر خرید کنید.

ساخت و ساز جدید در مقابل املاک موجود

ساخت و ساز جدید معمولاً قیمت های جذاب، گزینه ای برای سفارشی سازی و امکانات مدرن ارائه می دهد. ریسک‌ها شامل تاخیر، افزایش هزینه‌ها و ناشناخته‌های یک محله تازه توسعه‌یافته است.

املاک موجود راحتی، دسترسی سریعتر، بهبودهای ایجاد شده (آب و برق، محوطه سازی و غیره) و در بسیاری از موارد هزینه های کمتری را ارائه می دهند.

در اینجا چند نکته کلیدی وجود دارد که باید هنگام تصمیم گیری بین ساخت و ساز جدید یا ملک موجود به دنبال آنها باشید:

پروژه های گذشته را مرور کنید و در مورد شهرت شرکت ساختمانی برای سرمایه گذاری های جدید تحقیق کنید.

اسناد املاک ، بررسی‌های اخیر و گزارش‌های ارزیابی املاک موجود را بررسی کنید.

هزینه های نگهداری ماهانه، حقوق معوقه و مالیات را در نظر بگیرید. چنین هزینه هایی می تواند به شدت بر جریان نقدی شما تأثیر بگذارد.

هنگام سرمایه‌گذاری در ملک اجاره‌ای، دریابید که آیا ملک تحت کنترل اجاره، تثبیت اجاره یا بازار آزاد است . آیا مدت اجاره به پایان می رسد؟ آیا گزینه های تمدید برای مستاجر مطلوب است؟ متعلق به چه کسی است؟

اقلام (مبلمان، وسایل و تجهیزات) را بررسی کنید که آیا این موارد در فروش گنجانده شده است.

  • سرمایه گذاری غیر مستقیم در املاک

مدیریت خواص فیزیکی در یک افق بلند مدت برای همه مناسب نیست. جایگزین هایی وجود دارد که به شما امکان می دهد به طور غیر مستقیم در بخش املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید.

راه های دیگری را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در نظر بگیرید:

تراست های سرمایه گذاری املاک

سهام شرکت املاک

صندوق های سرمایه گذاری متقابل و ای تی اف متمرکز بر بخش املاک

اوراق وام مسکن

اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن

امتیاز اعتباری شما برای وام مسکن

امتیاز اعتباری شما بر توانایی شما برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن تأثیر می گذارد و بر شرایطی که وام دهنده ارائه می دهد تأثیر می گذارد. اگر امتیاز اعتباری بالاتری دارید، ممکن است شرایط بهتری دریافت کنید – که می تواند در طول زمان پس انداز قابل توجهی را افزایش دهد.

 تبعیض وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، ناتوانی یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید ، می‌توانید اقداماتی را انجام دهید. یکی از این مراحل، ارسال گزارش به اداره حمایت مالی مصرف کننده یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده  است.

نمرات بیشتر از 800 عالی در نظر گرفته می شود و به شما کمک می کند واجد شرایط بهترین وام مسکن شوید. در صورت لزوم، روی بهبود امتیاز اعتباری خود کار کنید :

صورتحساب ها را به موقع پرداخت کنید – پرداخت های خودکار یا یادآوری را تنظیم کنید

بدهی را پرداخت کنید

بیش از 30 درصد از اعتبار استفاده نکنید

کارت های اعتباری استفاده نشده را نبندید – تا زمانی که هزینه های سالانه را پرداخت نمی کنید

درخواست ها برای اعتبار جدید و سوالات “سخت” را محدود کنید

گزارش اعتباری خود را بررسی کنید و نادرستی ها را به چالش بکشید

  • 6)     کل بازار املاک

مانند سایر انواع سرمایه گذاری، خرید کم و فروش بالا خوب است. بازارهای املاک و مستغلات نوسان دارند و آگاهی از روندها سودمند است. توجه به نرخ های وام مسکن نیز مهم است تا بتوانید در صورت امکان هزینه های تامین مالی خود را کاهش دهید.

با روندها و آمار به روز باشید:

قیمت خانه و فروش خانه (به طور کلی و در بازار مورد نظر شما

ساخت و ساز جدید

موجودی اموال

نرخ وام مسکن

فعالیت چرخشی

سلب مالکیت

خط پایین

املاک و مستغلات می تواند به تنوع سبد سهام شما کمک کند. به طور کلی، املاک و مستغلات همبستگی کمی با سایر طبقات دارایی اصلی دارد – بنابراین وقتی سهام کاهش می یابد، املاک و مستغلات اغلب افزایش می یابد. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات همچنین می تواند جریان نقدی ثابت، قدردانی قابل توجه، مزایای مالیاتی و بازده رقابتی با ریسک را فراهم کند و آن را به یک سرمایه گذاری مناسب تبدیل کند.

البته، درست مانند هر سرمایه‌گذاری، مهم است که قبل از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، عوامل خاصی مانند موارد ذکر شده در اینجا را در نظر بگیرید.

سرمایه گذاری در مسکن

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.