بررسی تأثیر نوسانات مالی بر بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان
ارزشمندی خرید خانه دوم با توجه به مالیات بر خانه‌های خالی
آیا با دو میلیارد تومان می‌توان در تهران خانه خرید؟
بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده و نقش تعیین‌کننده‌ای در ایجاد اشتغال، حفظ ارزش سرمایه، و تأمین نیازهای اساسی جامعه ایفا کرده است. در ایران، به‌ویژه در شهر تهران، خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها نه‌تنها یک نیاز حیاتی بلکه نوعی سرمایه‌گذاری بلندمدت به شمار می‌رود. با این حال، در سال‌های اخیر، مجموعه‌ای از شوک‌های اقتصادی، از جمله نوسانات نرخ ارز، رشد تورم، کاهش ارزش پول ملی و ناپایداری در سیاست‌های مالی و پولی، تأثیر عمیقی بر بازار مسکن گذاشته است. این تحولات باعث شده‌اند تا قیمت مسکن به شکلی جهشی افزایش یابد و قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یابد. «آیا با دو میلیارد تومان هنوز هم می‌توان در تهران خانه خرید؟»
پاسخ به این سوال نیازمند نگاهی دقیق‌تر به وضعیت فعلی بازار مسکن، تأثیر نوسانات مالی بر ساخت‌وساز و اشتغال، و همچنین تحلیل فرصت‌ها و محدودیت‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه است. تا چند سال پیش، مبلغ دو میلیارد تومان می‌توانست امکان خرید واحدی متوسط در برخی مناطق میانی شهر را فراهم کند؛ اما با جهش بی‌سابقه قیمت‌ها طی چند سال گذشته، این مبلغ اکنون صرفاً در برخی مناطق جنوبی و کمتر برخوردار پایتخت کارایی دارد. یا حتی شهرک‌هایی در غرب تهران، اکنون تنها گزینه‌هایی هستند که برای بودجه‌ای در حدود دو میلیارد تومان باقی مانده‌اند. در مقابل، در مناطق مرکزی شاید بتوان واحدهای قدیمی‌ساز با متراژ پایین و بدون امکانات مناسب را پیدا کرد.
کاهش قدرت خرید و محدود شدن گزینه‌های مسکن در تهران
کاهش شدید ارزش پول ملی و افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی، زمین و خدمات، باعث شده‌اند تا فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن روزبه‌روز بیشتر شود. نتیجه این روند، خروج طبقه متوسط از بازار خرید مسکن و روی آوردن آن‌ها به اجاره‌نشینی یا مهاجرت به حاشیه شهرها و حتی شهرهای اطراف تهران است. بازار مسکن در ایران علاوه بر تأمین سرپناه، یکی از بزرگ‌ترین منابع اشتغال‌زایی نیز محسوب می‌شود. این بخش، طیف گسترده‌ای از مشاغل را از کارگران ساختمانی تا مهندسان، معماران، فروشندگان مصالح، مشاوران املاک، پیمانکاران و تولیدکنندگان صنعتی پوشش می‌دهد. با این حال، شوک‌های مالی چند سال اخیر، تأثیرات منفی شدیدی بر روند ساخت‌وساز و در نتیجه بر اشتغال در این حوزه گذاشته‌اند.
افزایش ناگهانی و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مصالحی مانند سیمان، آهن، شیشه و سایر مواد اولیه، از یک سو باعث کاهش حاشیه سود سازندگان شده و از سوی دیگر، پیش‌بینی‌پذیری پروژه‌های ساخت‌وساز را مختل کرده است. در چنین شرایطی، بسیاری از سازندگان کوچک و متوسط ترجیح می‌دهند از ورود به پروژه‌های جدید اجتناب کنند. توقف یا تعویق پروژه‌های ساختمانی، به معنای کاهش فرصت‌های شغلی در این بخش و در نهایت کاهش رشد اقتصادی است. علاوه بر این، سیستم تأمین مالی مسکن در ایران، ناکارآمدی‌های ساختاری بسیاری دارد. بانک‌ها به دلیل مشکلات نقدینگی و نرخ بهره بالا، امکان پرداخت تسهیلات گسترده برای ساخت یا خرید مسکن را ندارند.
تأثیر نوسانات مالی بر ساخت‌وساز و اشتغال در بخش ساختمان
پروژه‌های نیمه‌تمام بسیاری را در تهران و سایر شهرها متوقف کرده یا به تأخیر انداخته است. کاهش عرضه مسکن نیز در نهایت به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر می‌شود و چرخه معیوب بازار را تشدید می‌کند. بازار مسکن در ایران به‌طور سنتی یکی از مطمئن‌ترین و محبوب‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری برای خانوارها محسوب می‌شود. بسیاری از مردم، در شرایط تورمی، ترجیح می‌دهند دارایی خود را به ملک تبدیل کنند تا از کاهش ارزش سرمایه در برابر نوسانات اقتصادی محافظت کنند. اما اکنون، این بازار نیز با چالش‌هایی جدی روبه‌روست. از یک سو، رشد بی‌رویه قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید، باعث شده تقاضای مؤثر در بازار به شدت کاهش یابد. در بسیاری از مناطق تهران، رکود معاملات مسکن به‌وضوح قابل مشاهده است.
فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نیستند و خریداران نیز توان پرداخت قیمت‌های فعلی را ندارند. از سوی دیگر، نبود سیاست‌های حمایتی روشن از سوی دولت، مانند اعطای تسهیلات مؤثر، ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، یا برنامه‌های توسعه‌ای مشخص، موجب سردرگمی فعالان بازار شده است. برای سرمایه‌گذاران، این وضعیت به معنای آن است که ورود به بازار مسکن دیگر همان اطمینان گذشته را ندارد. خرید ملکی که بعد از چند ماه نتوان آن را فروخت یا اجاره داد، عملاً سرمایه را قفل خواهد کرد. بنابراین، اگرچه در بلندمدت ممکن است ارزش ملک حفظ شود، اما در کوتاه‌مدت با ریسک نقدشوندگی و کاهش بازدهی مواجه خواهد بود.
آینده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در تهران
در مجموع، بازار مسکن در تهران تحت‌تأثیر نوسانات اقتصادی، شوک‌های مالی و ضعف سیاست‌گذاری، به دوره‌ای از رکود تورمی وارد شده است. قیمت‌ها بالا هستند، اما معاملات پایین؛ ساخت‌وساز کاهش یافته، اما تقاضا برای خانه همچنان وجود دارد. در این شرایط، بودجه‌ای مانند دو میلیارد تومان می‌تواند برای خرید آپارتمان مورد استفاده قرار گیرد، اما گزینه‌های موجود محدود، اغلب فرسوده، و نیازمند بررسی دقیق‌اند. خرید خانه با دو میلیارد تومان در تهران ممکن است، اما نه به سادگی گذشته. این مبلغ اکنون دیگر قدرت خریدی مشابه سال‌های گذشته ندارد و باید با دقت و تحقیق بیشتری وارد بازار شد. از سوی دیگر، رکود ساخت‌وساز و کاهش اشتغال در این بخش زنگ خطری برای آینده بازار مسکن و اقتصاد کشور است.
دولت، سیاست‌گذاران، بانک‌ها و فعالان بازار باید در مسیر بازسازی اعتماد و تقویت ساختارهای مالی و اجرایی این بخش گام بردارند تا بازار مسکن بار دیگر به یک حوزه امن، پایدار و اشتغال‌زا بدل شود. در چنین شرایطی، شفافیت در سیاست‌های اقتصادی، به‌ویژه در حوزه مسکن، بیش از هر زمان دیگری ضروری است. باید با استفاده از ابزارهای مالی مدرن، نظیر انتشار اوراق رهنی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و اعطای تسهیلات هدفمند، فضای جدیدی برای ورود سرمایه‌گذاران و خانه‌اولی‌ها ایجاد شود. همچنین، اجرای طرح‌های توسعه‌ای و نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند هم به تأمین مسکن و هم به اشتغال‌زایی کمک کند. بدون یک نگاه کلان و هماهنگ به اقتصاد مسکن، نمی‌توان از بحران فعلی عبور کرد.
