ارزشمندی خرید خانه دوم با توجه به مالیات بر خانه‌های خالی
ارزشمندی خرید خانه دوم با توجه به مالیات بر خانه‌های خالی
بازار مسکن مهم‌ترین ابزار سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران
در دهه‌های اخیر، بازار مسکن همواره یکی از پناهگاه‌های مطمئن برای سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران به شمار رفته است. بسیاری از خانوارها و سرمایه‌گذاران، خرید واحدهای مسکونی، به‌ویژه خانه دوم و سوم را به عنوان راهکاری برای حفظ ارزش دارایی و کسب سود در بلندمدت انتخاب کرده‌اند. این روند با توجه به نوسانات شدید بازار ارز، بی‌ثباتی‌های سیاسی، و نبود ابزارهای مالی متنوع و کم‌ریسک در کشور، کاملاً قابل درک است. اما از سال‌های اخیر و به‌ویژه با اجرای سیاست‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، این مسیر سرمایه‌گذاری با موانع و ابهاماتی مواجه شده است. حال این پرسش مطرح است که آیا با در نظر گرفتن سیاست‌های مالیاتی جدید، خرید خانه دوم همچنان اقدامی منطقی و اقتصادی محسوب می‌شود یا خیر؟
بر اساس قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی که در سال‌های اخیر توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و توسط وزارت راه و شهرسازی اجرایی شده است، مالکان خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی بمانند، مشمول پرداخت مالیاتی می‌شوند که نرخ آن در سال‌های متوالی به‌صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. هدف اصلی این قانون، کاهش میزان خانه‌های خالی در سطح کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی نظیر تهران، اصفهان، مشهد و شیراز است. برآوردها حاکی از آن است که صدها هزار واحد مسکونی در کشور، بدون سکونت باقی مانده‌اند و در حالی که جمعیتی قابل توجه درگیر بحران مسکن و اجاره‌های سرسام‌آور هستند، این واحدها نقشی در عرضه مؤثر مسکن ایفا نمی‌کنند.
نقش مالیات بر خانه‌های خالی در تنظیم عرضه و تقاضای بازار مسکن
دولت تلاش دارد از طریق ابزار مالیات، مالکان را به عرضه ملک به بازار اجاره یا فروش تشویق کند و با این رویکرد، بخشی از توازن ازدست‌رفته میان عرضه و تقاضا را احیا نماید. در نگاه نخست، این قانون می‌تواند باعث کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، به‌ویژه در بخش خانه‌های دوم و سوم شود. زیرا سرمایه‌گذارانی که تنها با انگیزه حفظ ارزش پول و بدون قصد سکونت یا اجاره ملک وارد بازار شده‌اند، اکنون با هزینه‌ای جدید مواجه هستند که بازده سرمایه‌گذاری‌شان را کاهش می‌دهد. به عبارت دیگر، خرید ملک دیگر به‌معنای پارک مطمئن سرمایه بدون دردسر نخواهد بود و مالکان برای اجتناب از پرداخت مالیات ناگزیر به فعالیت فعال‌تری در مدیریت ملک خواهند بود.
اما آیا این به‌معنای آن است که خرید خانه دوم به‌طور کلی از توجیه اقتصادی خارج شده است؟ برای پاسخ به این سؤال، باید عوامل متعددی مورد بررسی قرار گیرند. همچنان بازار مسکن در ایران از جذابیت‌هایی برخوردار است که نمی‌توان آن‌ها را نادیده گرفت. نوسانات مداوم در بازار ارز، نرخ بالای تورم عمومی، کاهش ارزش ریال و نبود ابزارهای مالی امن و مطمئن، موجب می‌شود مسکن برای بسیاری از سرمایه‌گذاران داخلی به عنوان یک دارایی فیزیکی قابل اتکا باقی بماند. همچنین تجربه تاریخی نشان داده است که قیمت ملک در ایران، علی‌رغم رکودهای مقطعی، در بازه‌های بلندمدت رشد صعودی داشته است. بنابراین، سرمایه‌گذاری در مسکن، به‌ویژه برای افرادی که دید بلندمدت دارند، هنوز هم می‌تواند سودآور باشد.
بررسی جنبه‌های اقتصادی خرید خانه دوم در شرایط مالیات بر خانه‌های خالی
مکان و نوع ملک خریداری‌شده است. خانه دوم اگر در مناطقی با تقاضای اجاره بالا و زیرساخت‌های شهری مناسب قرار داشته باشد، می‌تواند منبع درآمدی مستمر برای مالک ایجاد کند. در این شرایط، مالک می‌تواند از محل اجاره‌بها، هم هزینه‌های جاری ملک از جمله مالیات، تعمیرات و مدیریت را تأمین کند و هم سود خالصی به‌دست آورد. در چنین حالتی، مالیات بر خانه خالی عملاً تأثیری بر سودآوری سرمایه‌گذاری ندارد، چرا که ملک مورد بهره‌برداری واقعی قرار گرفته است. باید به نیت سرمایه‌گذار توجه شود. اگر سرمایه‌گذاری تنها با هدف احتکار و فروش با قیمت بالاتر در بازه زمانی کوتاه‌مدت انجام گیرد، در فضای قانون‌گذاری جدید، ریسک‌های زیادی خواهد داشت.
در مقابل، اگر نیت سرمایه‌گذار استفاده بلندمدت از ملک، تبدیل آن به منبع درآمد پایدار، یا حتی استفاده از مزایای افزایش ارزش زمین در بلندمدت باشد، هنوز هم خرید خانه دوم می‌تواند مزایای مشخصی داشته باشد. به‌ویژه در شرایطی که سیاست‌های حمایتی دولت مانند وام‌های ساخت یا خرید مسکن، مشوق‌هایی برای عرضه مجدد ملک به بازار فراهم کنند، جذابیت سرمایه‌گذاری افزایش خواهد یافت. با این حال، نباید از موانع و چالش‌هایی که قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند غافل شد. یکی از مشکلات اصلی، نبود شفافیت و دقت کافی در سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. گزارش‌های متعددی حاکی از آن است که برخی از مالکان علی‌رغم سکونت یا اجاره ملک خود، به‌اشتباه در فهرست خانه‌های خالی قرار گرفته‌اند و با پیگیری‌های طولانی و پرهزینه مواجه شده‌اند.
ضرورت‌های مدیریت هوشمندانه و رعایت مقررات برای تحقق بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی
در دوره‌هایی که بازار بورس رونق دارد یا قیمت طلا و ارز به‌سرعت افزایش می‌یابد، ممکن است سرمایه‌گذاری در بازار ملک بازدهی کمتری داشته باشد، به‌ویژه اگر ملک موردنظر اجاره نرود و مشمول مالیات شود. اما در دوره‌هایی که بازارهای دیگر دچار رکود یا نوسان‌های شدید هستند، مسکن همچنان نقش یک پناهگاه امن سرمایه را ایفا می‌کند. بنابراین، سرمایه‌گذار باید شرایط اقتصادی کلان، سیاست‌های پولی و مالی، و روند بازارهای جایگزین را نیز در نظر بگیرد. در نهایت، می‌توان نتیجه گرفت که خرید خانه دوم با وجود اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، به‌شرط مدیریت صحیح، تحلیل دقیق بازار، انتخاب موقعیت مکانی مناسب، و استفاده بهره‌ور از ملک، همچنان می‌تواند توجیه اقتصادی داشته باشد.
سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال نگهداری ملک بدون استفاده یا اجاره آن هستند، باید نسبت به ریسک‌های این نوع سرمایه‌گذاری آگاه باشند و تبعات مالیاتی آن را در نظر بگیرند. قانون‌گذاران نیز باید تلاش کنند با ارتقای سامانه‌های اجرایی، شفاف‌سازی فرآیندها، و ایجاد توازن بین اهداف تنظیم‌گری و حفظ جذابیت سرمایه‌گذاری، مسیر توسعه پایدار بازار مسکن را هموار سازند. به بیان دیگر، مالیات بر خانه‌های خالی نه ابزاری برای حذف سرمایه‌گذاری در مسکن، بلکه ابزاری برای جهت‌دهی سرمایه‌ها به سمت بهره‌برداری مؤثر از ملک است. هر سرمایه‌گذار باید پیش از ورود به این بازار، علاوه بر تحلیل سودآوری اقتصادی، از مقررات جاری، تعهدات مالیاتی و مسئولیت‌های اجتماعی خود آگاهی کامل داشته باشد تا سرمایه‌گذاری‌ای امن، پربازده و قانونی را تجربه کند.
